有个“大工程”，终于要来了，最难得的是，在市区。
01“城市级”重磅规划
去年年底，天津市规划局公布了《天津市中心城区子牙河两岸地区城市设计》方案，总面积约万平米，这是一首磅礴的“城西建设交响乐”。
规划释放了一批“爆炸式”信息。
比如将新建10个公园，其中包括约万平米的沿河森林公园；工业园区大搬迁，如前园工业区、红桥都市工业园……城市界面大幅提升；自然也会新建大量居住区。
总之，土地腾龙换鸟，一切都将大不同。
子牙河两岸规划效果图
子牙河的大规划与一般区域板块的规划在性质方面不太一样。
这片区域处在三个行政区的“末端神经”，以往都是各自为政，难以形成统筹规划、统一开发。
但此次政府跳脱出行政区的限制，直接出面公布新版规划，可见其背后的力度与决心，对区域整改有强大的支撑力。
重新规划后，子牙河两岸地区规划定位为集历史、文化、生态、经济为一体的综合发展带，是天津城市特色与魅力的新聚焦点，是市民休闲健身的生态绿廊。
子牙河两岸规划效果图
同时这也透露出“河景资源”已经成为天津各区发展的主轴，无论是住宅、商业还是基础设施建设，都将以“河”为核心。
02天津的“头部片区”
如此大体量的片区就只规划了一个中心：西站商务商业文化中心，同时这也是天津的副中心，是市区的“头部片区”之一。
虽然此前一直沉寂，但今年确实有了实质性的进展。
?随着天津棚户区改造“三年清零”行动计划的推进，西站副中心板块将释放出近万平米的土地，可建设近万平米的商业公建及住宅。
?今年年初，西站开始实施新的列车运行图，70列京津城际从西站始发终到；从7月10日开始，天津将首开到香港的高铁，始发站同样是西站。
西站副中心“改头换面”，迎来全新布局，同时这一片区的人口密集度将加大，为板块发展注入新动力。
?今年，西站北侧的子牙河滨河公园被纳入年20项民心工程台账，预计总投资万元，建设规模10万平方米，预计今年12月底前完工，并对外开放。
牙河滨河公园效果图
从规划中西站副中心的定位来看，未来这一片区将会以文创企业、商业为主，同时辅以住宅、学校等，是产城结合的形式。
基础设施建设的投入，就相当于给板块“装修”，最终形成的价值，会叠加到“辐射区”的每一套房产中。
从这一方面来说，周边现有住宅的价值将会迎来巨大重估，而未来新建的住宅，将会成为市区炙手可热的改善型居所。
那么，这个辐射区究竟有多大？
西站商务商业文化中心刚好位于海河湾区，天津发展以海河为主轴，海河两岸沿线都将打破行政区域的限制，统一成为打着高光的“海河沿线”板块。
因此，西站副中心的辐射圈，势必要将海河湾区也揽入怀中。
03一个具有市场观测意义的楼盘
我们都知道，西站副中心“能量槽”的积蓄力量远不止这些，一旦未来住宅成片的交付后，人口随之也是几何级的增长，“辐射强度”会再爆发。
对于楼市来说，在它“爆发”之前，自然有人会想到提前占位。
但这一片区可选新房太少了，距离西站副中心最近的是首创大河公馆、首创天阅海河。
首创大河公馆可以说是一个具有市场观测意义的楼盘，它最近“动作”很多。
年1-5月共销售套，其中仅5月就销售了套房源。
这是今年市场的真实现象，楼市分化严重，但像首创大河公馆这样的房子，却用数据把自己归在了“不愁卖”的那一列。
这个项目对于市场的第一个意义，是大幅降低了这片区域的准入门槛。
首创大河公馆所在位置刚好是“拥湾半岛”，与西站副中心“一河之隔”，同时在售的还有首创天阅海河。
如今天津楼市的铁律是：沿海河，必高端，海河资源有巨大价值支撑力。
所以区域内的新房单价势必要符合“海河价值”，六七百万成了这一带总价的坚实大门，更重要的是小户型基本“一去不复返”了。
不过首创大河公馆，似乎可以绕开这扇门。
首创大河公馆效果图
大河公馆由5栋公寓组成，主要以50-77平米的loft为主，层高4.4米；也有部分平层产品，层高为3米，统一精装交付，总价段在-万左右。
虽然它是不限购不限贷的公寓产品，但大河公馆的建筑规划却与住宅很相似，甚至在某些方面与住宅是相同的。
比如说3梯9户的梯户比，这就相当于“1梯3户”的一个住宅密度，更强调居住体验感。
社区规划也与住宅相同，围合式管理，有社区感；不像市面上大多数的公寓产品，就孤零零的几个楼，称不上是一个“社区”。
并且，小区为封闭式人车分流设计，社区绿化采用了新古典结合新中式的园林设计。
客观来说，认认真真研究公寓的“居住需求”的，在天津，首创大河公馆算是先行者，它的确花了非常多的时间，去认真“研磨”了户型的设计。
比如77平米户型，面宽竟达到了7.2米。这个数据需要比较，市面上的同类产品，4.4米的层高已经不多，面宽一般也就在4米左右。
大河公馆的户型基本是类比住宅来设计的，无论是通透度，还是采光度，都是市面上大多数公寓产品所不具备的。
首创大河公馆77平米户型
另外，一层都设有卧室，方面老人、孩子居住，并且户户有独立厨房，这的确是超越了市场中公寓产品的户型设计。
所以你看到这个户型后，第一感觉并不太会与公寓“挂钩”，这就是一个小户型住宅。
但它又不那么“简单”，而是在实现功能和空间之后，还要让“小家，越住越大”。
大河公馆将层高拉伸到了约4.4米，这几乎是此类产品能够生长到的极限。
这样的层高总是能有更多的想象空间，同时也创造出更多的生活空间，尤其对于有“楼梯情节”的人来说，这就是他们的“剁手户型”。
首创大河公馆样板间实景图
04外部“资源包”的加持
当然，首创大河公馆热销的原因，除了产品本身的价值，也依赖于外部条件的各种加持，因为与市场上很多公寓相比，大河公馆又多了些“要素”。
首创大河公馆周边的商业配套堪称“天津城市新地标”，也就是首创天阅海河的TOD项目。
除了高端住宅外，还包括9万平米的购物中心，以及1栋超高层地标性写字楼。
首创天阅海河效果图
此外，在首创天阅海河中，还“镶嵌”了3个地铁出入站口，即6号线北运河站。
TOD模式作为首创天阅海河的“杀手锏”之一，就是地铁+各类物业的无缝组合。更重要的一点，大型购物中心能够辐射整个海河湾区，是周边最强有力的配套补充。
对于首创大河公馆的业主来说，假设工作地就在地铁沿线，那么出了地铁站就可以在很短的距离内进入家门。
而从地铁站到家门口的这段路，可以逛街，可以接送孩子，也可以看风景慢跑，“逛着逛着就到了”。
而当大家都这样做的时候，海河湾区的活力，就被激发出来了，这就是首创在这一片区的健康循环生态。
购物中心、写字楼、地铁6号线……都是首创大河公馆的配套。通俗一点说，只需要总价-万左右，就能与六七百万的高端住宅享受同样的生活资源。
同时，我们也应该看到另一方面。
首创天阅海河涵盖了重量级的商业和产业，并把6号线地铁站牢牢“锁定”，这背后庞大的租客群体和对租金的承受能力，已经呼之欲出。
西站副中心了不起吗？海河湾区了不起吗？是的。
以前人们提到它们，可能会说，这里“还没有启动”，但现在随着各种大基建的推进，万级的购买力都已经涌过来了，商业小户型的需求，更是虎视眈眈。
对于这类小户型产品来说，这就是“优质资产”的概念。“资产包”的分量，先得看它落在哪个位置，周边涌动的人流，才是“资产包”的核心。
05资产保卫战的核心
首创大河公馆不仅是“房票珍贵”的市场中，提供的另一道选择，同时也能从它身上，看出选产品的技术条件。
所以回顾过去几个月大河公馆在楼市成交中屡屡屠榜，就很好理解了。
不限购+低总价的基础之上，能够享受高端的配套资源，还撞上了这一片区的急速上升期，同时也有了租金收益的预期。
首创大河公馆并非只满足自住或是投资，说得严重一些，它是许多手持资金无处下手的人群，资产保卫战的重要组成部分。
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