白年进人房地产估价行业至今已有10多年时间，回首10余年来的工作历程，可谓五味杂陈，既有拆迁(征收)评估工作进展顺利得到社会各方一致满意的良好结果，也有部分当事人由于各种原因出现不满情绪的无奈；既有获取项目及操作项目时的痛苦和艰辛，也有老百姓改善居住环境后对我们由衷的感激从而感到自己的工作和付出都是有价值的甜蜜。借房地产估价师执业资格制度建立20周年之际，回顾一下10余
年来天津市城市房屋拆迁(征收)的几个发展阶段及个人感受。
第一阶段：年至年底
年11月1日《城市房屋拆迁管理条例》(国务院令第号)正式实施，拆迁工作正式引入房地产评估机构对拟拆迁房屋进行评估，评估结果作为拆迁补偿的依据之一。天津市于年1月1日针对该条例发布了《天津市城市房屋拆迁管理规定》(市政府第63号令)，天津市的房屋拆迁工作开始有了系统的规范和流程，房地产价格评估机构在业务范围上也有了新的领域。
在此阶段，取得房屋拆迁许可证的单位实施具体的拆迁工作，参与拆迁评估的房地产价格评估机构需要取得房地产评估资质，并由拆迁单位从比较熟悉的具备资质的房地产评估机构中择优选择。评估机构确定之后，由评估机构配合拆迁单位自行确定实地查勘的具体时间，评估机构可按照同类型房屋10％抽样的方式进行实地查勘，按照实地查勘的时点采用成本法、收益法、市场法等方法对拟拆迁房地产进行估价，然后由评估机构向拆迁单位提供一份“预评估报告”，供拆迁单位申请拆迁许可证使用。待拆迁单位办理拆迁许可证之后，评估机构出具以拆迁许可证颁发之日作为估价时点出具正式的评估报告交予拆迁单位，由拆迁单位据此实施拆迁补偿等工作。此阶段的补偿以货币补偿为主结合产权调换，补偿金额采取“评估价格+政府补贴”的方式，并且基本形成了各个行政区统一补偿金额，即评估价格高则政府补贴低，评估价格低则政府补贴高，因此评估价格在安置补偿中的作用不太显著。
当时天津市的房价并不高，拆迁埘于老百姓来说，改善了居住条件和环境，所以拆迁工作的进展比较顺利。这个阶段，待拆迁的房屋基本上都是老旧平房和老旧低层楼房，典型拆迁项目为危旧房屋改造、市政道路配套工程、地铁工程等。大量旧城改造项目的实施，带动了天津市房地产价格出现第一次大幅度上涨。总之，在此阶段评估工作在规范性、完整性、公开性等方面尚不完善，但实际操作适应了当时的社会发展环境因此整体工作效果较好。
第二阶段：年初至年4月30日
年12月1日建设部印发了《城市房屋拆迁估价指导意见》(建住房[]号)，年1月1日起施行。该指导意见中明确了拆迁评估的若干问题：房屋拆迁评估的价值内涵、评估机构的确定方式、评估的目的、时点、方法、评估结果的公示、异议的处理等内容。天津市房管局针对该指导意见于年3月14日下发了《关于贯彻建设部城市房屋拆迁估价指导意见的意见》(津房拆[1100号)，同时推出了拆迁工作管理网，利用网络对天津市的拆迁工作进行部分管理。该意见中明确，拆迁评估机构报名期间拆迁单位和被拆迁居民代表应组织成立评议组，估价机构现场向评议组成员介绍自己的资格等级和业务范围等情况，由评议组投票选定评估机构。
在这个阶段中，天津市推出了统一的分户评估报告单及实地查勘表，各评估机构严格按此操作对拟拆迁房屋进行全面查勘，并且细化了被拆迁人对初步结果有异议时的处理流程，保护了被拆迁人的利益。此阶段的补偿依旧以货币补偿为主结合产权调换，补偿金额仍采取“评估价格+政府补贴”的方式，但随着房地产市场的发展，市场法逐渐成为主要的评估方法，可比案例选取为同区域内的二手房。同时，评估价格逐步提高，政府补贴逐渐减少，评估价格在补偿款中的比例不断增加，因此评估价格在安置补偿中的作用逐渐重要起来。但被拆迁房屋多为平房及老式楼房，总建筑面积较小，补偿总额不高，相比市场上的房屋总价值有一定差距，导致拆迁工作的进展较第一阶段困难了许多。典型拆迁项目为房地产开发地块改造、市政道路配套工程、海河综合改造、地铁工程等。
在此阶段，拆迁量依然较大，与此同时，天津市房地产价格稳步提升。但评估工作的操作依据充分了许多，规范性、公开性等方面逐渐完善，实际评估工作难度加大。
第三阶段：年5月1日至年1月
年3月30日天津市政府发布了新的《天津市城市房屋拆迁管理规定》(津政令第号)，年4月25日天津市国土资源和房屋管理局发布了《天津市房屋拆迁评估管理办法》(津国土房拆[]号)。两文件最大的变化就是明确了被拆迁房屋的货币补偿金额，以被拆迁房屋所处区位新建普通商品房市场评估价格确定。《天津市房屋拆迁评估管理办法》从房屋单价的角度基本上解决了高房价下拆迁工作涉及的问题。
在此阶段，评估机构的产生改由抽签方式产生，随机性大大增加。由于采用了市场法评估被拆迁房屋周边新建普通商品房的价格，此阶段取消了安置补偿中政府补贴的部分，完全参照评估价格确定安置补偿价格。此方式虽然解决了单价问题，却解决不了因面积小总补偿款较低的问题，同时将补偿总额低的矛盾转嫁到了评估机构，评估机构的作用和责任空前的重要，需要丰富的经验和较多的人力配置才能做好此阶段的评估工作。典型拆迁项目依然为地块整理、市政道路配套工程、海河综合改造、地铁工程等。此阶段恰逢年奥运会在北京召开，天津作为协办城市举办了部分赛事，拆迁工作难度大大增加，拆迁量逐步减小，与此同时，天津市房地产价格先升后降再上升。在此阶段，评估工作的操作依据进一步完善，尤其公开性显著加强，实际评估工作难度最大，拆迁工作也处于低谷。
第四阶段：年1月21日至今
年1月21日，《国有土地上房屋征收与补偿条例》(国务院令第号)公布并实施，“拆迁”改为“征收”。年6月3日，住房和城乡建设部公布并实施《国有土地上房屋征收评估办法》(建房[]77号)，该办法明确征收评估机构由被征收人在规定时间内协商选定，在规定时间内协商不成的，由房屋征收部门通过组织被征收人按照少数服从多数的原则投票决定。年6月8日，天津市国土资源和房屋管理局公布《关于房屋征收评估等事项的通知》(津国土房拆[2Ol1]号)，明确房屋征收评估机构由被征收人投票决定，天津市的征收工作也进入崭新的局面。
此阶段最大的变化在于“拆迁”变“征收”，一词之差，但该项工作发生了显著变化：首先征收主体由投资人变为地方政府；取消了拆迁公司；取消了拆迁许可证改为征收决定；取消了预评估报告改为初步结果分户公示；征收全过程程序性进一步加强；被征收人全程参与各个阶段的工作；被征收人的异议救济成本大幅度降低；信息公开制度全面铺开；工作透明度大大加强等，可以说被征收人的合法权益得到了空前的保障。与此同时，征收评估工作的各个重要节点，从对被征收人的宣传力度、项目操作的精细化、各个阶段的公示解释、分户报告单的制作发放、装修及停产停业损失的评估、异议的处理等各环节，均公开接受被征收人的监督，对评估机构的操作水平要求极高。在这种情况下，房屋征收工作进展顺利，绝大多数征收项目奖励期内签约率达到90％甚至更高，社会各方都很满意。典型项目为地铁项目、旧城区改建、市政道路配套等。此时，天津市局部地区的房地产价格受征收因素影响大幅度上涨。
从以上四个阶段的拆迁(征收)评估工作中，我们深刻感受到了政府对于拆迁(征收)工作的完善和以人为本创建和谐社会所做的努力。广大被拆迁(征收)人分享到了社会进步带来的居住条件的改善，虽然在不同阶段出现了个别不和谐的情况，但总的趋势是朝着公开、透明、公正、公平、最大限度的保护被拆迁(征收)人合法利益的方向发展的。
刘德建刘伟明
(作者单位：天津中量房地产土地评估有限责任公司)
名称：深圳中房评数据技术有限公司
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