近日《国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见》发布（以下简称《意见》），相比国发〔〕36号、国发〔〕25号，这次国务院除了继续强调棚户区改造的重要性，明确推广政府与社会资本合作模式，那么，如何将PPP项目运用到棚户区改造中呢？棚户区改造面临拆迁难度大、配套资金缺口大，规范区域经济发展过程中土地一级开发的融资问题等。要在棚改项目中运用PPP模式，需要政府转变思路，制定可行的项目实施方案，明确项目回报机制，给社会资本合理的盈利空间。
年6月12日，《人民日报》第8版曾报道了湖南津市的棚户区改造，报道充分肯定了湖南津市政府在棚户区改造中的成就，肯定了“整体开发运营、项目捆绑建设”的模式，这种方式实质就是PPP模式。这种方式究竟如何运作？
拆迁安置和配套设施建设捆绑政府与第三方咨询服务机构设计了项目方案，在这个过程中，政府负责协调各部门提供各项具体测算数据，服务机构则负责项目组合设计及合同文本，提供法律咨询、招商服务等。项目由两部分构成，第一部分是津市生产街棚户区.06亩的收储整理，需要资金万元；第二部分为配套设施建设，包括棚户区安置房、农贸市场、生活物资市场、澧水沿河大道等，工程造价约1.5亿元。投资人支付政府万元，政府将其用于.06亩土地的收储整理；投资人同时作为工程建设的出资方（也有可能投资人就是承建方），完成项目包里的工程建设。
那么，投资人的回报在哪里？在第一部分收储的.06亩土地中，除去工程项目、道路设施占地外，剩余面积为.45亩，这部分土地后期将以公开方式出让，作为投资人收益回报的来源。
在这个项目实施过程中，津市政府引进了第三方拍卖公司，在项目方案各关键指标确定后，公开面向市场招商，让有意向的投资人都参与进来，最后进行公开拍卖。竞得人将支付政府万的资金用于.06亩的拆迁等，并为政府完成项目包中工程建设的部分。需要注意的是，竞得人可以是工程建设的承建方，也可以仅是出资方，与政府一起对工程建设的各项指标及进度进行监管。这样一来，政府既解决了土地收储的资金缺口，同时也完成了片区的基础配套建设，将有效提高片区土地的价值。公开招商的好处在于竞争会将投资人的收益控制在合理的范围内，避免暴利产生，多家竞争超出成本部分将直接成为政府收益。
两次公开出让，让收益最大
然而，这个项目最大的亮点并不在此。第一次拍卖结束后，政府与投资人建立契约关进行拆迁及配套工程建设。在土地收储完成具备使用权出让条件后，政府再将土地进行公开出让，其中.45亩土地的成交价与此前第一次拍卖成交价之间的差价将作为投资人的收益回报来源（政府与投资人事先约定收益比例）。第二次公开出让的意义在于再一次引进竞争，有利于实现价值最大化，进一步将投资人的利润控制在合理范围内。另外，项目投资人须参与第二次土地使用权的出让，并以不低于第一次成交价的价格承担兜底责任，政府无负债风险
不难发现，这种操作方式属于典型的“政府做资源补偿+收益分配”的模式，结合实际情况及可能会出现的风险，运作环节更为严谨。通过这一模式运作的棚改项目还有很多，例如江西南昌市湾里区、湖北荆州市、黑龙江巴彦县、甘肃永昌县等地都曾采用这种方式运作棚改项目。(来源:中国经济导报作者:何晓燕)
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