白天不懂夜的黑
近日，有网友咨询小编，对比河北区西派国印·禧阙平米户型和新梅江天津瑞府平米哪个户型比较好？
单独从户型来讲，两个户型势均力敌。
又问：这两个盘首先考虑居住，觉得河北区是老城区，生活配套成熟，新梅江发展的不尽人意，其次考虑保值，哪个好？
这两个盘的对比，让我心里“咯噔”了一下。
这位网友估计是没有地缘情结的人，也不了解天津市场。
一问，果然是没有在天津居住生活过。
这是典型的“白天不懂夜的黑”。
把天津简单的划分为了市区和环城，或者按照内环-中环-外环三个同心圆概念来想象房价。
当年，还有一个网友，发出这样的困惑：
为什么处在市区腹地的天房中山路，房价还不如外环线的全运村？
天津是个偏心圆
天津城市发展不是一个均衡的圆，其实是一个偏心圆，整体重心偏向西南。
南热北凉的马太效应非常明显。
天津最贵的房子--美墅金岛，不在市中心，而在梅江。
人口：市内六区南开最多，河西次之。
房价：除了和平区，也是南开、河西的均价最高。
年新房单价南开3.9万，河西3.7万。
而环城四区中，新房单价只有西青上了两万。
土地：能够溢价的地块，几乎都集中在南边，北边基本底价。
成交量：更是碾压，南边比北边好了不少。
就连星巴克的门店数量，前五名也是和平、南开、河西、滨海和西青。
虽然说这些数据还是有些片面，北部的发展也有很多闪光点。
但也能从一个侧面说明，天津的中心就是“偏向”西南。
这也是为什么，天津市区的门槛盘，集中在河东和红桥。
那么，天津的“富人区”集中在哪里呢？
天津的富人区是海河中游沿线、水上板块、梅江板块和水西板块。
天津富人区
和全国一样，天津形成的富人区“有迹可循”。
需要满足这四个条件，才可以。
1、自然资源
自然资源，尤其是主城内的大型生态资源，是珍贵的。
物以稀为贵，海河中段是绵延数十里，穿过了很多天津的地标性建筑。
沿线也产生了很多高端盘，比如海河金茂府、仁恒海河广场....
水上公园万平米，水西公园万平米。
梅江公园一期万平米，二期万平米。
2、城市界面
任何高端的居住区都是连片开发的。
市区内不乏高端盘，但是不能连成片的话，肯定成不了富人区。
比如王府壹号，就是典型。
但是天津已经不再大规模拆迁了，以旧改代替拆迁。
除非有不可避免的城市发展，比如建地铁站。
年之前的住宅，也将在年之前完成老旧社区改造。
那么，外环线以内大片空白的土地也越来越少，今后富人区也不会太多。
目前中心城区内可以大片开发的板块，是水西、纪庄子和新梅江，还有尚未开发的海河柳林。
3、闹中取静
所谓闹中取静，是在其周边有繁华的商业和交通，但是还有一定距离。
其实富人区的烟火气都不太大，富人需要低调。
老梅江就是这样，居住区内没什么烟火气，但是开车出去就很繁华。
比如我楼下地铁站，出门一条小吃街，拐弯就是个综合体，那是闹中取闹。
比如我周围是公园，开车15分钟，都没有一个饭馆，那是静中取静。
是周边菜市场、学校、医院、地铁、商业、会所、运动馆等等一应俱全，但不在眼前。
4、距离主中心不能太远
这点在全国已有验证。
比如广州的珠江新城，中区是城市中心，东区是富人区。
苏州的工业园区，金鸡湖西岸是中心，东岸是富人区。
富人区一定在主中心的不远处，
一是因为老城区的人改善不会去太远，二是可以依托主中心的配套。
比如团泊东，东丽湖，以上三条都符合，但是成不了富人区。
就是因为距离市中心太远。
最后
现在反过来看，开头那位网友的问题，选择河北还是新梅江，你能够选择了么？
最后再说一句，对于没有地缘情节的外地人来说，不要把天津当成同心圆。
天津是个偏心圆。
